Для авторизации на текущем портале в Вашем профиле ЕСИА должно быть заполнено поле "Электронная почта"

Республиканские порталы Карта сайта Вход

Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан

Жилищные и коммунальные услуги

29 Сентября 2020
36
0

Жилищные услуги включают в себя все, что необходимо для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Конкретный перечень жилищных услуг согласовывается собственниками и управляющей организацией в договоре.

 

К жилищным услугам, к примеру, относятся:

· содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (осмотры общего имущества, выявление повреждений и нарушений), в т.ч. санитарное содержание общего имущества (услуги дворника, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по прочистке мусоропроводов).

· Услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (прием, хранение и передача технической документации, ведение электронного паспорта многоквартирного дома и т.д.).

· С 1 января 2017 года к жилищным услугам относятся также коммунальные ресурсы потребляемые в целях надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Это может быть холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение.

Ответственность за надлежащее оказание жилищных услуг в отношении многоквартирного дома в первую очередь несут сами собственники помещений в нем. Вместе с тем, они обязаны выбрать один из трех способов управления своим домом, тем самым обеспечив квалифицированное предоставление жилищных услуг выбранным лицом. Это может быть управляющая организация, ТСЖ либо лицо, которое было выбрано собственниками, реализовавшими в своем доме непосредственное управление.

Коммунальные услуги:

· горячее водоснабжение;

· холодное водоснабжение;

· водоотведение;

· электроснабжение;

· газоснабжение;

· отопление;

· услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

· лестничные площадки, лестницы, лифты, оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа маломобильных групп населения в помещения многоквартирного дома;

· место, где размещается лифт, называется лифтовой шахтой. Кроме нее в доме может быть вентиляционная шахта;

· технический этаж (нужен для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций), он может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания;

· в некоторых многоквартирных домах имеются помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов;

· крыша;

· ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (стены, балконные плиты);

· технический подвал;

· земельный участок – это территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, на которой располагается дом, элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров, площадки для отдыха взрослых, детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей).

· инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме (это могут быть система отопления со всеми устройствами, внутридомовая система водоснабжения со всеми устройствами, коллективные приборы учета холодной и горячей воды и все механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях, внутридомовая система водоотведения со всеми устройствами до первых стыковых соединений, внутридомовая система газоснабжения со всеми устройствами до запорного крана, внутридомовая система электроснабжения со всеми устройствами до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме можно прочитать в пп. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491.

Совет: прежде чем купить квартиру в доме, уточните, что входит в состав общего имущества собственников этой многоэтажки и за содержание сего вам ежемесячно придется платить!

 

Что входит в содержание дома?

Минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества», примерно выглядит следующим образом:

1. Осмотр общего имущества – его проводят собственники помещений и представителя управляющих компаний или ТСЖ, которые могут выявить возможные несоответствия, угрожающие жизни и здоровью жителей.

2. Осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

3. Поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках и т.д. в соответствии с нормой.

4. Уборка подъездов и дворов.

5. Вывоз мусора.

6. Уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе.

7. Обеспечение устранения аварий на внутридомовых инженерных сетях.

С января 2017 года плата за содержание общего имущества включает в себя также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений имеют право в любое время затребовать у УК перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводились – организация обязана предоставить эти сведения в течение 5 рабочих дней (заключая договор, этот срок можно сделать более коротким).

Важно: обратите внимание, чем больше услуг вы закажете у управляющей компании, тем больше вам придется за них платить. При желании, можно ограничиться эконом-вариантом, в который войдут лишь основные услуги:

- работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций дома;

- работы, необходимые для надлежащего содержания инженерно-технических систем;

- сухая и влажная уборка помещений и двора, дезинфекция, дератизация помещений.

Заказать меньше этого списка жители не имеют права – это может нарушить безопасность жилища.

 

Содержание земельного участка многоквартирного дома

 

Содержание земельного участка – одна из обязанностей управляющей компании и ТСЖ. От того, как оборудована контейнерная площадка и как часто вывозится мусор, зависит санитарное состояние придомовой территории. Прорабатывается договор, который вы подпишете с управляющей компанией, обратите внимание на пункты, связанные с вывозом мусора: УК обязана будет действовать именно по той схеме, что вы зафиксируете в договоре.

В договоре управления также должно быть оговорено, какая площадь земельного участка подлежит уборке, с какой периодичностью, в каких случаях требуется механизированная уборка, а в каких достаточно ручной.

Если домом управляет ТСЖ, то все эти вопросы должны быть проработаны при составлении сметы расходов на содержание общего имущества.

Коммунальные услуги, потребляемые в целях надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

 

Как указывалось ранее, с 1 января 2017 года в состав услуг по содержанию общего имущества входят также коммунальные услуги, потребляемые в целях его надлежащего содержания. Речь идет о горячем водоснабжении, холодном водоснабжении, водоотведении, электроснабжении. Теперь плата за эти ресурсы, потребляемы в целях содержания ОДИ, начисляется управляющими организациями или ТСЖ, выбранными в доме, даже если коммунальные услуги индивидуального (квартирного) потребления оплачиваются в ресурсоснабжающие организации. При непосредственном управлении плату за все коммунальные ресурсы, как и раньше, начисляют ресурсоснабжающие организации.

Коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества – это коммунальные ресурсы, которые идут на поддержание жизнедеятельности дома в целом. Например, это электроэнергия, которая позволяет работать лифтам и гореть лампочкам в подъезде. Это вода, которую берут, чтобы вымыть лестницы или полить клумбы во дворе и т.д. Схема начисления платы за них несложная, - объем общедомовых нужд, приходящийся на конкретную квартиру в доме, умножают на тариф.

Объем коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества собственников помещений, определяется несколькими способами.

Способ № 1.

При отсутствии общедомовых счетчиков коммунальных ресурсов – по норматив. Норматив устанавливается Правительством региона.

Пример! Рассчитаем размер платы за холодную воду, потребляемую в целях содержания общего имущества по нормативу!

- тариф на холодное водоснабжение – 18 рублей 16 копеек за 1 куб. м

- установленный норматив потребления холодной воды на ОДН – 0,041 куб. м на 1 кв. м площади помещений, входящих в состав общего имущества

- площадь помещений, входящих в состав общего имущества, -
100 кв. м

- площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме – 3600 кв. м

- площадь квартиры собственника составляет 42 кв. м

Объем коммунальной услуги, потребленной на общедомовые нужды в многоквартирном доме, составит: 0,041*100 = 41 куб. м

Размер платы за эту коммунальную услугу для собственника квартиры в 42 кв. м составит: 41/3600*42*18,16 = 8 рублей 69 копеек.

Способ № 2.

Если в доме установлен общедомовой прибор учета ив течение года плата за коммунальные услуги, потребляемые в целях содержания ОДИ, в течение года начисляется также по нормативу. При этом один раз в год исполнитель услуги обязан сделать корректировку платы исходя из фактического объема ресурса, затраченного на содержание мест общего пользования.

Фактический объем коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества, узнают, вычитая из показаний общедомового счетчика индивидуальное потребление в квартирах и нежилых помещениях (офисы, спортзалы, магазины на 1-2 этаже), причем для квартир, где установлены счетчики, берутся показания прибора учета, а для квартир, где счетчиков нет, - норматив. Как распределить полученный результат по всем собственникам? Для этого его делят на общую площадь всех жилых и нежилых помещений в доме и умножают на общую площадь помещения, которым владеет собственник.

Пример! Вновь рассчитаем плату за холодную воду – но уже по факту. Возьмем абстрактные показатели:

- тариф на холодное водоснабжение – 18 рублей 16 копеек за 1 куб. м

- потребление холодной воды в многоквартирном доме по общедомовому прибору учета – 160 куб. м

- суммарное потребление холодной воды жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме – 112 куб. м

- площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме – 3600 кв. м

- площадь квартиры собственника – 42 кв. м

Объем коммунальной услуги, потребленной на общедомовые нужды в многоквартирном доме, составит: 160 – 112 = 48 куб. м

Размер платы за данную коммунальную услугу для собственника квартиры в 42 кв. м составит: 48*42/3600*18,16 = 10 рублей 17 копеек.

При этом, если размер платы по разнице потребления окажется выше нормативного, то корректировка по факту не производится, а начисление собственникам производят в рамках норматива.

Для того, чтобы такого превышения не возникало законодательство предоставляет управляющим организациям и ТСЖ целый ряд инструментов для организации качественного учета потребляемых коммунальных ресурсов.

1. Проведение проверок работы приборов учета в квартирах и правильности передачи их показаний;

2. Проведение проверок на предмет наличия незаконных подключений к внутридомовым инженерным сетям;

3. Упрощенный порядок составления актов фактического проживания незарегистрированных потребителей коммунальных услуг в квартирах, не установивших счетчики;

4. Повышающие коэффициенты на нормативы потребления коммунальных ресурсов в квартирах, не установивших счетчики.

Однако, возникает вопрос – если превышение фактического потребления над нормативным все-таки произошло, то куда его деть? Если домом управляет управляющая организация, превышение над нормативным объемом будет ее убытком, ведь именно управляющая организация ответственна за обеспечение надлежащего содержания общего имущества, а значит и за то, чтобы фактический объем коммунальных ресурсов, которые тратятся на его содержание, не превышал норматива. Если же домом управляет ТСЖ, то превышение будет убытком ТСЖ и собственникам придется решать вопрос, каким образом его оплачивать, ведь ТСЖ – это объединение собственников, а значит именно они ответственны за контроль расхода ресурса в доме. Кроме того, в товариществе нет других денег, кроме денег собственников помещений в многоквартирном доме. Про этом, членам ТСЖ нужно задуматься над тем, насколько компетентно правление такого ТСЖ, если при всех имеющихся инструментах контроля и учета потребления ресурсов в доме допускается перерасход!

Способ № 3.

Собственники могут принять решение на общем собрании и оплачивать коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества сразу по факту, исходя из разницы потребления ресурса по общедомовому счетчику и суммы начислений в квартирах и нежилых помещениях. Однако, в этом случае нормативное ограничение не действует. Если в доме возникнет перерасход, то оплатить придется весь потребленный ресурс.

Способ № 4.

Собственники могут принять решение на общем собрании об оплате коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества, в течение года, исходя из среднемесячного потребления за прошлый год с производством корректировки по фактическому потреблению по истечению года.

Способ № 5.

Если в доме установлены приборы учета с системой автоматической передачи данных, то плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества, рассчитывается тоже по факту. При этом, количество потребленного ресурса в квартирах и нежилых помещениях определяется по данным, автоматически переданным «умными» счетчиками.

 

Услуги по управлению многоквартирным домом

Наряду с содержанием общего имущества жилищные услуги включают в себя предоставление услуг по управлению многоквартирным домом. Они включают в себя:

· Прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом;

· Сбор, хранение и актуализацию информации о собственниках;

· Ведение электронного паспорта многоквартирного дома;

· Подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

· Ведение актуального реестра собственников помещений в многоквартирном доме с целью проведения общих собраний;

· Иные услуги, предусмотренные договором управления.

В 2015 году в Жилищный кодекс РФ приняты изменения, в результате которых управляющая компания или ТСЖ в составе услуг по управлению многоквартирным домом обязаны осуществлять по заявлению собственников, обладающих не менее чем 10% кв. м от площади всех жилых и нежилых помещений, содействие в организации и проведении общего собрания. Такая обязанность возникает только если в многоквартирном доме принято соответствующее решение общего собрания собственников о праве 10% попросить содействия в проведении голосования. При этом, данная услуга оказывается собственникам на возмездной основе.

Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 Жилищного кодекса РФ).

Размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества устанавливается на общем собрании собственников с учетом перечня услуг, исходя из предложений управляющей организации по их стоимости (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Исключение составляет плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которая устанавливается по правилам жилищного законодательства. Установить размер платы в одностороннем порядке собственники не имеют права.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491.

Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.

Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Кроме того, управляющие компании размещают планы работ по содержанию общего имущества на своих официальных сайтах.

План работ по содержанию общего имущества составляется специалистами управляющей организации в соответствии со следующими документами:

1. Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290;

2. Жилищным кодексом РФ;

3. Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ ль 13.08.2006г. № 491;

4. Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988г. № 312;

5. Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170;

6. Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. Приказом Госстроя РФ от 28.12.2000г. № 303);

7. Рекомендациями по нормирвоанию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. Приказом Госстроя РФ от 09.12.1999г. № 139);

8. Рекомендациями по нормирвоанию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000г. № 191);

9. Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004г.).

Если собственников не устраивает перечень услуг по содержанию общего имущества или их стоимость, предлагаемые конкретной УК и не получается договориться, то необходимо рассмотреть предложения других управляющих организаций и выбрать подходящую. Если же собственников вообще не устраивают качество работ или их стоимость, предлагаемые управляющими организациями, работающими на рынке, то в этом случае они имеют право создать ТСЖ и самостоятельно контролировать предоставление услуг.

В случае, если домом управляет Товарищество собственников жилья, размер платы за содержание общего имущества устанавливается органами управления ТСЖ (ч. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Как правило, исходя из принятой сметы расходов на содержание общего имущества. Смета составляется правлением ТСЖ и утверждается на общем собрании членов товарищества.

Бывают и такие случаи, когда собственники не согласовали с управляющей организацией размер платы на общем собрании, но продолжают с ней работать (ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). В этом случае они оплачивают жилищные услуги по расценкам, устанавливаемым местной администрацией. Расценки муниципалитетов формируются не произвольно, а с учетом методических рекомендаций, утвержденных Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 06.04.2018г. № 213/ПР.

Кто и с какого момента обязан платить за жилищные услуги?

1. Наниматели помещения или квартиры по договору социального найма – с момента заключения договора.

2. Арендаторы помещения или квартиры (государственной или муниципальной) – с момента заключения договора аренды.

3. Члены жилищного кооператива – с момента предоставления помещения кооперативом.

4. собственники жилого помещения – с момента возникновения права собственности.

5. Лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту – с момента передачи (ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Важно: если от собственника квартиры требуют погасить долги ее предыдущего владельца – это незаконно!

Отдельная ситуация складывается по оплате взносов за капитальный ремонт. Новый собственник обязан оплатить долг предыдущего собственника.

  • Жилищные и коммунальные услуги